Як уникнути обману при купівлі квартири?

Такий радісний момент покупки нового житла, будинку або квартири, нерідко супроводжується куди менш радісним – реальною можливістю бути обдуреними різного роду шахраями і аферистами, расплодившимися останнім часом на ринку нерухомості в дуже великій кількості…

Необережний підхід до процедури підготовки і укладання угоди купівлі-продажу нерухомості може обернутися для вас у кращому випадку просто скасуванням наміченої купівлі або юридичними складнощами, а в гіршому випадку – перспективою втратити ваші кровно нажиті кошти.

На сьогоднішній день варіантів здійснення угоди купівлі-продажу не так вже й багато:

1. Покласти на найнятого спеціаліста (ріелтора або юриста, що спеціалізується саме на питаннях нерухомості) завдання по підготовці угоди з придбання житла, перевірку необхідних документів і оформлення договору.

2. Діяти самостійно або через довірену особу.

Вибираючи перший варіант, ми повністю покладаємося на чесність і професіоналізм найнятого нами обличчя, залишаючи за собою лише функцію постановки підпису в укладених договорах і документах.

У другому ж випадку ми покладаємося на свій досвід і власну фінансову та юридичну грамотність. Однак обидва ці способи можуть бути чреваті для покупця нерухомості, якщо справу було пущено на самоплив.

Поговоримо докладніше про другому випадку укладення угоди щодо купівлі квартири самостійно. Ви вибрали повністю відповідну житлоплощу, задоволені районом і сусідами, переконалися у відповідному належному технічному стані житла і всіх його комунально-побутових якостях і прийняли рішення придбати дану квартиру.

Далі вам обов’язково необхідно переконатися в надійності в юридичному відношенні цієї квартири за низкою найважливіших показників. Перелічимо найбільш поширені останнім часом фактори ризику, а також механізми, що дозволяють уникнути їх.

1. Визначення права власності на квартиру особи, що продає вам дану нерухомість.

Можливий ризик: ви купуєте «кота в мішку», в результаті угода виявиться недійсною, у разі якщо ви купуєте квартиру не у справжнього власника, при цьому велика вірогідність, що свої гроші можливо вам не вдасться повернути.

Як перевірити: право юридичної власності на нерухомість підтверджується документами:

– свідоцтвом про держреєстрацію квартири на конкретну особу;

– документом, який підтверджує набуття права власності на дане житло попереднім власником (тобто особою, що продають вам дану нерухомість) – договором дарування, договором спадкування (заповіту) йди договором купівлі-продажу. Форма переходу квартири у власність також має значення – див. пункт 2.

2. Визначення з боку продавця третіх осіб, що мають право претендувати на дану нерухомість до або після укладання угоди купівлі-продажу (подружжя, дітей, інших спадкоємців).

Можливий ризик: ваша угода з купівлі квартири при підтвердженні прав третіх осіб на цю нерухомість за рішенням суду може бути визнана недійсною, і тут знову виникне проблема з поверненням сплачених вами грошей.

Як перевірити: до підписання договору купівлі-продажу обов’язково розібратися з формою переходу у власність даної нерухомості, враховуючи, що кожна з цих форм має свої нюанси та особливості, вимагати необхідні документи:

– спадково – право на дану нерухомість можуть мати й інші спадкоємці (у разі їх наявності) – потрібна письмова згода всіх спадкоємців.

– за договором дарування – у випадках нанесення даного майна істотної шкоди право дарування на нього може бути відчужене дарувальником.

– за договором купівлі-продажу нерухомості – право на нерухомість також може мати дружина(чоловік) власника, у разі якщо нерухомість була придбана в шлюбі – то потрібна письмова згода її(його) на укладайте угоду.

Також на нерухомість можуть претендувати неповнолітні діти (прописані в даній квартирі або якщо вони не мають іншого місця проживання) – потрібна письмова згода органів опіки.

3. Визначення відсутності різного роду боргових зобов’язань на дану нерухомість (наприклад, нерухомість може опинитися в поручительство або в заставі тощо) або розгляду нерухомості як предмета розгляду в суді третіх осіб.

Можливий ризик: операція купівлі-продажу може в судовому порядку бути визнана недійсною або дане майно в подальшому може бути у вас відчужене позикових органом (позикодавцем або банком-кредитором) за борги попереднього власника, знову гостро стоятиме питання повернення грошей.

Як перевірити: в більшості випадку перевірити це дуже складно або навіть неможливо. Мінімізувати ризики можливо шляхом докладного викладу даного роду ризиків в укладеному договорі купівлі-продажу нерухомості і ваших прав у випадку їх настання.

4. Визначення відсутності будь-яких боргів по комунальних платежах та по квартплаті.

Можливий ризик: якщо вам не вдасться в судовому порядку довести відношення боргів до колишнього власника нерухомості, борги по комунальних платежах і квартплаті ляжуть вже на ваші плечі і вам доведеться розраховуватися за них.

Як перевірити: необхідні письмові довідки з ЖЕУ, а також інших служб (електро-, водо-, газо — та інших організацій) про відсутність на нерухомості заборгованостей.

5. Визначення відсутності у квартирі прописані на момент угоди осіб.

Можливий ризик: нерухомості, яка після укладення угоди щодо купівлі, належить вам, може залишитися прописаним якийсь сторонній чоловік, який має право на проживання в цій квартирі, у вас виникнуть питання і проблеми за його виписці, а також проблеми при здійсненні будь-яких операцій з цією нерухомістю.

Як перевірити: необхідна виписка з будинкової книги цієї квартири про всіх осіб, які коли-небудь були зареєстровані в ній, дана виписка повинна надаватися паспортним столом.

6. Визначення в квартирі відсутності її проведення перепланування або законності проведеної планування.

Можливий ризик: у разі незаконного перепланування управління юстиції відмовить вам у реєстрації права власності.

Як перевірити: необхідна довідка про сплату податку з податкової інспекції.

Таким чином, у покупця набирається досить солідний пакет документів при проведенні перевірки нерухомості, що купується, але завжди набагато краще попередньо повозитися з численними папірцями і потім жити в квартирі спокійно, ніж бігати по різних судах, доводячи свою правоту. Крім того варто звернути підвищену увагу ще на декілька нюансів:

1. Документи, що посвідчують особу даного продавця нерухомості (зокрема, паспорт) не повинен вселяти вам жодних сумнівів (фотографії, терміни тощо).

обман при купівлі квартири

2. Набір всіх перерахованих вище документів повинен надаватися виключно в оригіналах, оскільки копії не дають абсолютно ніякої гарантованої впевненості в їх достовірності (навіть якщо вони завірені у нотаріуса) – дуже часто цим користуються шахраї, які продають конкретну нерухомість одночасно кільком покупцям.

3. Обов’язково при укладанні угоди складайте розписку про передачу вами грошей продавцю, вона гарантує вам відсутність з боку продавця можливих претензій після операції.

4. Дуже уважно читайте договір купівлі-продажу нерухомості, ні в якому разі не соромтеся розбирати і обговорювати будь-який момент, що викликає у вас сумніви.

При здійсненні угоди купівлі-продажу через ріелтора або юриста, обов’язково необхідно перевірити повноваження особи/організації, яка надає подібні послуги (наявність державної ліцензії) і зібрати всю можливу інформацію про благонадійність цього вибраного вами юриста/ріелтора. Щасливих вам покупок…